Наша команда профессионалов

Степанова Елена Леонидовна Строкина Наталия Николаевна Щелконогов Константин Эрнестович

Мелочей не бывает.

Щелконогов Константин Эрнестович
Эксперт по недвижимости

Как легально минимизировать сумму налога с продажи квартиры?

Сделки с занижением стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, похоже, останутся в прошлом. 1 января 2016 года вступают в силу изменения в Налоговом Кодексе. Уже через месяц уйти от выплаты подоходного налога при продаже квартиры будет невозможно. Однако сумму налога можно будет сократить. Для этого есть один способ, говорят юристы.

В вопросе выплаты подоходного налога при продаже жилья все изменится уже в январе 2016 года. В силу вступает ФЗ № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Законодатель, с одной стороны, увеличивает срок владения квартирой, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, а с другой — перекрывает «лазейку» ухода от выплаты налога.

Первая пятилетка

В 2016 году трехлетний срок владения объектом недвижимости, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, заменят на пятилетний. Сокращенный период владения — 3 года — предусмотрен только в нескольких случаях:

  • квартира была подарена или получена в наследство от близкого родственника (в настоящий момент налог с продажи при дарении не возникает в принципе; подарить квартиру можно хоть на следующий день после покупки, вопросов у налоговой инспекции к дарителю не будет);
  • квартира была приватизирована;
  • квартира была получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Успевать с продажей жилья рекомендуют до конца 2015 года. Пятилетний срок владения будет распространяться только на сделки, заключенные в 2016 году.

Между тем, регионы могут сокращать срок владения квартирой с пяти до трех лет, и даже полностью отказываться от этого срока. Право такое есть, однако налоговые преференции не выгодны для регионального бюджета. До вступления в силу изменений остался один месяц, но в Свердловской области пока что заявлений никаких сделано не было. Впрочем, надеяться на возврат к трехлетнему сроку владения жильем можно вплоть до 2019 года.

http://www.metrtv.ru/images/papka/39/kristina.jpg

Кристина Манузина

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес»

Поскольку новые нормы вступают в силу с 1 января 2016 г., то минимальный срок владения недвижимостью с целью освобождения от уплаты налога на доход будет отсчитываться для тех, кто приобретет имущество после 1 января 2016 г. Однако следует помнить, что пятилетний срок может быть уменьшен, если будет принят соответствующий региональный закон (субъектам РФ такое право предоставлено).

Проверочная цифра

Желающим продать жилье до истечения пятилетнего срока предстоит выплачивать 13%-ый налог. Базой для исчисления налога останется цена объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Однако правдоподобность указанной цифры будет проверяться — ее будут сравнивать с кадастровой стоимостью.

http://metrtv.ru/images/papka/26/plotnikova.jpg

Людмила Плотникова

юрист УПН

Если у отчуждаемого объекта уже определена кадастровая стоимость, то смотреть будут на то, насколько соответствует цена, отмеченная в договоре, кадастровой стоимости. Если указанная цена будет ниже кадастровой, то исчислять налог будут из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент — 0,7%. В случае, когда кадастровая стоимость не определена, налог будет рассчитан, исходя из указанной продавцом стоимости.

Кадастровая оценка в последний раз проводилась в 2012 году. Подавляюще большинство квартир в Екатеринбурге ее прошли. Узнать, была ли проведена кадастровая оценка квартиры, можно на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта».

http://www.metrtv.ru/images/papka/39/27/UPN.Still001.jpg

Виктор Лузин

зам. начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Свердловской области

Кадастровая оценка объектов капитального строительства Свердловской области проведена единственный раз в 2012 году по состоянию — на 05 июля 2012 года.
Оценка проводилась оценщиками с использованием методов массовой оценки. Объектами оценки являются объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), расположенные на территории Свердловской области, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. Исходный перечень объектов оценки включал около 2 млн объектов недвижимости, в настоящее время их более 3 млн.

При проведении оценки использовались методы массовой оценки (индивидуальные особенности объектов не учитывались), однако кадастровая цена, в целом, соответствует рыночной, считают риэлторы.

http://metrtv.ru/images/Programs/2013/09/28/Ziryanova.Still006.jpg

Наталья Девкина

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»

В целом, кадастровая стоимость соответствует рыночной. Если не брать какие-то исключительные случаи, к примеру, новостройки — там кадастровая стоимость ниже рыночной. В частности, сейчас мы приняли однокомнатную квартиру-студию в «Солнечном», у которой кадастровая стоимость — 226 тысяч рублей.

При этом у экспертов есть опасения, что кадастровую стоимость вскоре пересмотрят. И оказаться она может выше рыночной.

http://metrtv.ru/images/papka/26/plotnikova.jpg

Людмила Плотникова

юрист УПН

Со следующего года хотят плотно взяться за пересмотр кадастровой стоимости квартир. Есть опасение, что кадастровая стоимость будет завышена.

Сокращение суммы налога с продажи в таком случае будет зависеть от результатов оспаривания кадастровой стоимости. Проблема, с которой борются владельцы земли, может стать актуальной и для собственников квартир.

Продавцам запретят прибедняться

Квартиры, которые находятся в собственности менее трех лет, чаще всего продают с занижением цены в договоре купли-продажи до 1 млн рублей. Фиктивное занижение стоимости объекта позволяет продавцу не платить налог с полученного от продажи дохода. Схема эта является незаконной и для покупателя рискованной.

http://www.metrtv.ru/images/papka/39/kristina.jpg

Кристина Манузина

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес»

Указание фиктивной стоимости имущества в договоре с целью избегания уплаты налога чревато последствиями для покупателя, который рискует в случае признания сделки недействительной получить обратно лишь то, что указано на бумаге. Таких случаев на практике встречается немало.

В 2016 году занижать цену в договоре до 1 000 000 рублей станет бессмысленно. При сопоставлении двух величин (рыночной и кадастровой цен) нарушителей вычислят моментально, и налог начислят с большей суммы. Между тем, запрет на указание в договоре 1 млн рублей не означает, что занижать стоимость объекта участники сделки не будут. По подсчетам специалистов по недвижимости, максимальная величина для занижения в договоре купли-продажи возможна до 30% от кадастровой стоимости объекта. Иными словами, объект по договору не должен стоить меньше 70% от кадастровой стоимости.

Впрочем, далеко не факт, что продавцам удастся использовать схему с занижением. И дело даже не в законодательных изменениях. В текущей ситуации разбалансировки спроса и предложения найти покупателя на квартиру весьма проблематично, между объектами возникает конкуренция. Маловероятно, что при выборе из 11 500 квартир покупатель согласится участвовать в рискованной для него сделке.

Законный способ экономии

Сэкономить на выплате налога при продаже квартиры, которая в собственности менее пяти лет, в будущем все-таки будет возможно. И сделать это получится абсолютно законным способом. Эксперты рекомендуют продавцам при заполнении налоговой декларации снижать размер дохода от продажи на величину понесенных расходов. Иными словами, продавец может минимизировать базу для исчисления налога, показав, сколько он потратил на покупку квартиры (недавно проданной или только что купленной). Такая возможность предусмотрена Налоговым кодексом (п.2 ст. 220).

http://www.metrtv.ru/images/papka/39/kristina.jpg

Кристина Манузина

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес»

Гражданин вправе уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры или же может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. рублей.

Для этого после продажи квартиры, при подаче налоговой декларации на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ, необходимо приложить документы, подтверждающие понесенные расходы. Ими могут стать договор купли-продажи, расписка в передаче денег за квартиру продавцу или договор на оформление ипотеки.

Вообще-то, пользоваться этим способом никто не запрещает и сейчас. Но камнем преткновения чаще всего выступает то, что квартира покупалась когда-то с аналогичным занижением до 1 млн рублей. У владельцев зачастую нет документов для того, чтобы показать, сколько они заплатили на самом деле за купленную квартиру. Так, замыкается порочный круг.

С 2016 года сделки, вероятно, уже будут совершаться без занижения (либо с минимальным занижением) стоимости в договоре. Документально будут зафиксированы реальные суммы сделок. А это значит, что цена покупки и цена продажи будут более или менее равными величинами. Доход от продажи, если и будет возникать, то минимальный.

Впрочем, эксперты уверены, что прибыли может и не быть вовсе. Рыночные тенденции к получению дохода от спекуляции недвижимостью сегодня не располагают.

http://metrtv.ru/images/Programs/2013/09/28/Ziryanova.Still006.jpg

Наталья Девкина

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»

Налог платится с полученного дохода. На рынке сейчас — стагнация, наблюдается снижение цен. Допустим, квартира была куплена за 3 млн рублей, а в следующем году ее продадут только за 2,8 млн рублей ( есть такая вероятность). Дохода нет, с учетом того, что кадастровая стоимость, скорее всего ниже стоимости продажи, соответственно и налог не возникнет. В связи с этим, системных сдвигов и изменений в схеме реализации недвижимости я не жду.

Источник: Квадратный метр, http://www.metrtv.ru/articles/second_estate/9111

Презентация сайта компании

Вы можете скачать или просмотреть презентацию: