Наша команда профессионалов

Селиверстова Оксана Маратовна Кельманов Валентин Александрович Девкина Наталья Александровна

Главное в жизни — движение.

Девкина Наталья Александровна
Исполнительный директор, Эксперт по недвижимости

25 сентября 2018 г.

В УПН состоялся «круглый стол» по совершению безопасных сделок с недвижимостью

Существуют опасности, которые подстерегают покупателей и продавцов недвижимости. Например, для покупателей важно, чтобы в будущем сделку никто не оспорил, чтобы её не признали недействительной и квартиру не забрали. Возможны и другие причины волноваться, поэтому граждане и обращаются за помощью в агентства недвижимости, — надеются, что профессионалы помогут обойти «подводные камни», снизить риски. В свою очередь, риэлторы стремятся оправдать ожидания клиентов и постоянно совершенствуются в навыке проверки объектов и продавцов недвижимости.

Недавно в Уральской палате недвижимости состоялся «круглый стол» по совершению безопасных сделок с недвижимостью. Мероприятие прошло по инициативеРоссельхозбанка, который собрал специалистов рынка за «круглым столом» уже второй раз в этом году. Первое мероприятие прошло не на площадке УПН, но тогда тематика и формат обсуждения понравились профессионалам, поэтому организаторы решили расширить круг аудитории.

Потенциальных рисков признания сделки недействительной становится больше. Эксперты рассказали риэлторам о рисках, о способах проверки юридической чистоты недвижимости, разъяснили порядок наследования имущества в РФ и нововведения в области налогообложения сделок.

Перед участниками выступили член Совета УПН Наталья Михайлюкова, генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов, представитель ЮК «ЮС КОГЕНС» Юлия Бушлеева, начальник службы по развитию партнёрского канала продаж регионального филиала Россельхозбанка Анжелика Сахнова, и другие.

Проверка сделки на «чистоту»

Для покупателей и продавцов недвижимости проверка сделки на «юридическую чистоту» — сложная и непонятная затея, тогда как для риэлтора — ежедневная рутина. Ведь профессионал этим занимается с каждым клиентом, его этому делу учили наставники и практика, и он априори знает, что и как делается. Такая проверка обязательна в рамках оказания риэлторской услуги. Для полной проверки этих способов недостаточно, но и они позволяют правильно оценить ситуацию и принять верное решение.

— При проверке юридической чистоты сделки мы выделяем два основных момента — это проверка собственника, то есть лица, которое будет совершать сделку, и проверка самого объекта, — рассказал генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов. — Когда мы проверяем собственника, прежде всего нужно установить «достоверность личности»: посмотреть, есть ли в его паспорте следы исправлений, подчисток, переклеивания фотографии, — всё это должно бросаться в глаза. Участники сделки должны действовать добросовестно и осмотрительно. Если риэлторы очевидные вещи не проверили, то впоследствии в суде они не смогут ссылаться на то, что эти обстоятельства установили.

Конечно, риэлторы не являются специалистами-криминалистами в области подделки документов, поэтому не могут установить недействительность паспорта, если это не бросается в глаза. Но риэлторы должны проверить то, что могут увидеть. Например, похож ли человек на фотографию в паспорте. Да, паспорт не меняется с 20 до 45 лет, это большой промежуток времени. Люди в течение жизни сильно меняются, особенно это касается дам, которые любят экспериментировать со своим внешним видом — менять цвет, длину волос, делать косметические манипуляции, пластические операции и т. д. Человек может сбросить вес или, наоборот, набрать его, словом, перестать быть похожим на фотографию в паспорте. Поэтому лучше попросить ещё один документ, в котором есть фотография, — водительское удостоверение, загранпаспорт. Это может вызывать неудовольствие у собственника, но в интересах покупателя лишний раз подстраховаться и сделать это.

Паспорт нужно проверить и на наличие дополнительных ненужных отметок — рисунок ребёнка, случайная запись, роспись, номер телефона и пр. Такие отметки делают документ недействительным! В паспорте, согласно закону, могут быть только отметки о семейном состоянии, о детях, о военной обязанности и о ранее выданных паспортах. Все остальные отметки, и даже которые раньше ставились на таможне, на паспортном контроле, делают его недействительным. Стоит обратить на это внимание до передачи документов на регистрацию.

Паспорт нужно проверить на наличие дополнительных ненужных отметок — такие отметки делают документ недействительным!

Важно также проверить возраст человека, участвующего в сделке, — не подходит ли время замены его паспорта. Старый паспорт становится недействительным на следующий день после наступления 20-летия и 45-летия. Человеку даётся месяц на то, чтобы он переоформил паспорт без штрафа, но сделку со старым паспортом совершить уже нельзя. Поэтому если вдруг регистратор не доглядел и принял документы, и сведения в государственный реестр недвижимости внесли со старыми паспортными данными, возможны риски признания сделки недействительной. Иногда на сделку приходят и молодые люди в возрасте 14 лет со свидетельством о рождении, хотя у них должен быть паспорт.

Кроме этого, паспорт сам по себе может быть поддельным. На сайте Федеральной миграционной службы http://сервисы.гувм.мвд.рф есть сервис проверки, где по номеру документа можно узнать, числится ли он в базе паспортов или нет. Полностью доверять этому сервису не стоит, потому что и в нём бывают сбои, и действительные паспорта иногда могут опознаваться недействительными, и эту информацию стоит тоже перепроверить ещё раз.

— После проверки паспорта следует уточнить, есть ли препятствия к тому, чтобы его обладатель совершил сделку, — продолжил эксперт. — Таким препятствием может быть ограниченная дееспособность. Нам, риэлторам, её не установить, потому что даже если суд вынес соответствующее решение, оно не публикуется в базе данных. Нам остаётся лишь выявлять дееспособность по внешним признакам — если человек выглядит как пьющий или наркоман, надо проверить его состояние здоровья. Может, он просто принимает сильнодействующие препараты по назначению врача. Если человек находился под действием таких лекарств в момент сделки и не вполне понимал характер своих действий, то сделка может быть признана недействительной. Всё это на практике встречаются нечасто, но риэлторы должны об этом помнить, когда занимаются подготовкой сделки.

— В последнее время появился новый вид риска признания сделки недействительной — в течение трёх лет с момента признания человека банкротом…

— Действительно, сегодня нужно обязательно проверять, есть ли у продавца какие-то неисполненные обязательства. Эту информацию можно получить по фамилии гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставовhttp://fssprus.ru в том случае, если решение суда вступило в законную силу и есть судебное производство.

Человек может находиться в каком-то судебном споре по взысканию с него денег. Проверку таких споров индивидуальных предпринимателей сделать проще. Так как с возбуждёнными делами можно ознакомиться в единой базе арбитражных судов РФ на сайте http://ras.arbitr.ru. Из информации станет понятно, в каком состоянии находится процесс, взыскиваются ли с человека деньги.

Дела, которые рассматривает народный суд, проверить сложнее — единой базы данных здесь не существует, у каждого суда она своя. Исковые заявления принимаются либо по месту жительства ответчика, либо по месту нахождения спорного имущества. Если место регистрации и адрес квартиры не совпадают, — изучаются сайты судов обоих районов.

В общем, нужно удостовериться, что в настоящий момент к собственнику недвижимости не предъявляются какие-либо требования, так как это может создать проблему потенциально: в рамках спора возможен арест имущества, что затруднит сделку.

— Какие ещё документы необходимо проверить у продавца квартиры?

— Большое значение имеет выяснение его гражданского состояния — находится ли в браке гражданин или нет. Если продавец в браке, то нужно сопоставить этот статус с моментом приобретения квартиры и понять, нужно ли получать согласие супруга. Не все при разводе совершают раздел совместно нажитого имущества, недвижимости, и проходит более трёх лет до продажи, прежде чем люди озаботятся реализацией недвижимости. Недавняя судебная практика изменила отношение к этому вопросу: если люди находятся в браке, то при продаже имущества необходимо получить нотариальное согласие второго супруга. Если брак расторгнут, то режим общей совместной собственности меняется. Вместо Семейного кодекса применяется статья 253 Гражданского кодекса. Там говорится, что при распоряжении имуществом, которое находится в общей совместной собственности, согласие всех остальных участников собственности предполагается. Кем бы из них не совершалась сделка, нотариального согласия не требуется. Этот нюанс нашёл отражение в недавнем постановлении Верховного суда.

Сделку с таким объектом могут зарегистрировать, но с отметкой, что согласие супруга не предоставлено, то есть со своего рода обременением. Многое здесь зависит от регистратора, который принимает заявление, и от регистратора, который впоследствии будет регистрировать переход права собственности, но лучше, чтобы с расторжением брака имущество супруги разделили.

— В группе риска и сделки по покупке квартир у семей с малолетними детьми, так как они могли использовать мат. капитал с нарушением процедуры сделки. Как можно обезопасить себя в таком случае?

— Люди, которые используют материнский семейный капитал для покупки жилья, обязаны наделить членов семьи — детей и супругов долями в этом имуществе. Они делают это либо сразу же при совершении нотариальной сделки, либо дают нотариальное согласие наделить позже. Но не всегда это нотариальное согласие они выполняют, а органы опеки и попечительства, и прокуратуры впоследствии за этим будут следить и обращаться с исками о признании сделок недействительными. Сейчас появилась и другая проблема: становятся совершеннолетними дети, которых не наделили имуществом в проданной квартире, приобретённой на средства материнского капитала. Поскольку их права таким образом ущемили, они могут прийти уже к новому собственнику и потребовать восстановление своих прав. При конфликте придётся либо выплачивать денежную компенсацию, либо решать этот вопрос по-другому.

Важно, что наделять детей долями необходимо именно в том объекте, на покупку которого выдавалась субсидия. Не допускается наделять их долями в другом объекте. Если родители, получив капитал, наделили ребёнка долей, например, в бабушкиной квартире, и считают, что обязательство выполнили, то они ошибаются. Это их подарок ребёнку, а обязанность наделить долей в купленной квартире у них осталась.

Риск покупки квартиры с нарушением порядка наделения долями можно нивелировать, если обратиться в Пенсионный фонд и запросить справку о состоянии лицевого счета материнского семейного капитала, установить, сколько детей у продавца, какого возраста (в паспорте могут быть указаны не все дети).

— Надо сказать, что проверить на 100 процентов квартиру невозможно. Мы должны исходить из того, что есть риски, проверить которые мы не можем. У риэлтора есть инструменты для проверки, но их бывает недостаточно, и когда специалист сомневается в безопасности сделки, он не порекомендует её совершать, — отметил Николай Зырянов.

  Ctrl → ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей