Наша команда профессионалов

Герасимович Александр Андреевич Степанова Елена Леонидовна Шаклеин Александр Леонидович

Все мысли материальны. Думай позитивно!

Шаклеин Александр Леонидович
Эксперт по недвижимости

12 октября 2015 г.

Взгляд на рынок изнутри

Что на самом деле происходит сегодня на рынке недвижимости? Нельзя сказать, что существующие мнения противоречат друг другу. Но кто-то сгущает краски, а кто-то излишне оптимистичен. Некоторые аналитики на основе статистики и средних цифр пытаются составить или общую картину, или отдельные прогнозы для рынков жилья, аренды, коммерческой недвижимости. Сегодня мы решили собрать воедино мнения тех, кто «внутри рынка», то есть ежедневно имеет дело с покупателями, продавцами, кто непосредственно сопровождает и контролирует заключение сделок. Своё видение ситуации на местном рынке недвижимости выскажут специалисты ООО «Бюро недвижимости Зыряновой».

ЖИЛЬЁ И НОВОСТРОЙКИ

Николай Зырянов, генеральный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Рынок недвижимости сегодня находится на стадии поиска новой точки равновесия, баланса спроса и предложения.

Продавцы жилья корректируют цену объектов и условия их продажи применительно к новым возможностям покупателей. В основном речь идёт об установлении справедливой цены для конкретного объекта в конкретном месте. Подчеркну: не стоит ориентироваться исключительно на средние статистические показатели. Стоимость объекта определяется с учётом его специфических преимуществ для определённого покупателя, которые могут быть самыми разнообразными — детский сад или школа поблизости, живущие рядом родственники. При этом возможность быстро добраться, допустим, до работы, может быть важнее отсутствия рядом парка. А может быть и наоборот. Задача грамотного риэлтора — помочь продавцу определить потребности покупателя, правильно презентовать объект с акцентом на нужные характеристики, чтобы продать его по максимально возможной в данной ситуации цене.

Эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Ан:

— Хотелось бы развеять миф о том, что из-за кризиса рынок находится в полной стагнации, и ничего не продается. Да, спрос заметно снизился и количество сделок сократилось. Однако потребность россиян в жилье до сих пор достаточно велика, чтобы они совсем перестали покупать квартиры. Сегодня происходит корректировка цен на вторичном рынке, и при правильно определенной стоимости объект продается в разумные сроки.

Помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Карпухина:

— На мой взгляд, сегодня ситуация на рынке стабильная, в сегменте вторичного жилья даже наблюдается постепенны рост количества сделок. Стабильно активен рынок новостроек. Также отмечу увеличение сделок между юридическими лицами — в этом сегменте фиксируются как купля-продажа, так и зачетные схемы.

Меньше людей стали обращаться в Росреестр по поводу «дачной амнистии» и приватизации, но это логично — большинство уже оформили свои объекты в собственность, а немногие оставшиеся, как обычно, «тянут до последнего».

Специалист по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Евгений Жилин:

— Количество строящихся и недавно введенных в строй многоквартирных домов сегодня таково, что у потенциальных покупателей отсутствует ощущение дефицита жилья. Более продуманная и комфортная инфраструктура современных новостроек приводит к тому, что всё больше людей выбирают квартиры в строящихся домах, даже не рассматривая «вторичные» квартиры не только в старом жилом фонде, но и в домах улучшенной планировки 90-х годов постройки.

Специалист по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Екатерина Фомичева:

После того, как начала действовать государственная программа поддержки ипотеки, спрос на покупку новостроек значительно вырос.

У некоторых покупателей есть опасения, что из-за кризиса стройка может остановиться. Им я могу порекомендовать заключать договор долевого участия (ФЗ-214) — это хорошая защита от недобросовестных застройщиков. К тому же такие договоры регистрируются в Росреестре, а полная или частичная оплата возможна только после регистрации документов.

В целом, сейчас очень много предложений на вторничном рынке, есть из чего выбирать. Правда, не все продавцы готовы торговаться, некоторые еще не понимают, что сегодня выигрывает тот, кто идёт навстречу покупателю.

Эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Константин Щелконогов:

— По моему мнению, сегодня наблюдается парадоксальная вещь: снижение реальных цен на вторичную недвижимость составило в среднем 15 %, а цены на новостройки остались прежними и ожидать уменьшения цены не стоит. Максимум, на что готов пойти застройщик, — дать беспроцентную рассрочку на определенное время или сделать скидку на паркинг, если вы покупаете вместе с ним квартиру. Застройщики понимают, что если они снизят цену, то потом пройдут годы, чтобы ее восстановить (мы это уже видели в предыдущий кризис).

В новостройках бизнес- или премиум-класса цены даже немного выросли. Застройщики объясняют это тем, что по мере готовности дома и при достижении определенных объемов продаж неизбежно происходит повышение цены квадратного метра.

Думаю, в ближайшем будущем картина на рынке новостроек не изменится.

Специалист по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталия Строкина:

— Сегодня на рынке много переоцененных объектов, срок их экспозиции, как правило, очень велик. При этом количество предложений на вторичном рынке существенно превышает спрос.

У покупателей по-прежнему существует интерес к новостройкам, чему способствует ипотека с господдержкой. Но этот спрос постепенно снижается, потому что многим для приобретения новостройки необходимо продать свою старую квартиру. Как всегда, в кризис, рынок недвижимости принимает обменный характер.

Директор по развитию, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин:

— Летом началось оживление рынка. На это повлияли несколько факторов:

— Люди адаптировались к ситуации на рынке. Правильная оценка объектов с учетом рыночной ситуации снизила стоимость квадратного метра, что повлияло на увеличение спроса.

— Снизилась ключевая ставка, уменьшены банковские проценты. Те, кто держали деньги в срочных депозитах, стали их снимать со счетов.

— Уменьшение ставок по ипотеке увеличило число потенциальных покупателей.

На мой взгляд, спрос будет увеличиваться одновременно со снижением стоимости вторичного жилья. Квартиры в новостройках в цене не потеряют, пока будет ипотека с господдержкой.

Рынок загородной недвижимости самый статичный, но и на нем прослеживаются корректировки стоимости в сторону снижения. Продавцы стали более сговорчивы, а застройщики предлагают различные акции.

Данная ситуация сохранится до тех пор, пока рынок не нащупает «дно», что должно произойти весной 2016 года.

Специалист по ипотеке ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»Алла Шимолина:

— Сегодня пользуется спросом ипотечные кредиты с господдержкой на покупку квартиры в новостройке. Доля ипотечных сделок при покупке «долёвки» уже составляет 90 % от общего количества договоров. С сентября стала заметна активность на вторичном рынке жилья, минимальная ставка по ипотеке здесь составила 13 % годовых.

Эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Александр Шаклеин:

— Господдержка ипотеки и снижение ключевой ставки постепенно активизирует рынок. Вкупе со снижением цен в среднем на 10 % это создает благоприятные условия для приобретения объектов на вторичном рынке.

Специалист по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Елена Борисова:

— Идут активные просмотры объектов, принимаются авансы по тем из них, которые предлагаются по разумным ценам, то есть ценам сегодняшнего дня. Стоимость квадратного метра снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 3—5 тысяч рублей.

Рынок аренды очень активен, большой спрос на жильё у студентов.

АРЕНДА

Специалист по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Антон Витовский:

— Цены на аренду квартир снизились на 15—20 %. Комфортнее всего сейчас себя чувствуют арендаторы — цены снижаются, появилась возможность выбирать. В связи с этим срок экспозиции растет: по эконом-объектам — одна—две недели, по более дорогим доходит до двух месяцев. Собственникам сложнее — нужно подстраиваться под текущую ситуацию, ведь доход от сдачи жилья заметно снизился. Однако, если квартира «находится в рынке», то арендатор не заставит себя долго ждать.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Николай Зырянов, генеральный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Рынок коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена, и здесь продавцам также необходимо меняться. Собственники постепенно принимают для себя основной в мировой практике принцип, когда цена объекта определяется исходя из его потенциальной доходности с учётом инвестиционных ожиданий покупателя. Стоимость квадратного метра, отделка, престижность места — в данном случае факторы на самом деле второстепенные. Главное — грамотное управление объектом, адекватная реакция на запросы арендаторов, продуманная инфраструктура бизнес-центра, время проезда от места жительства, возможности для парковки.

Иногда для продавцов бывает настоящим открытием, что, продавая объект дешевле стоимости его покупки, реально можно получить неплохой инвестиционный результат. Для этого необходимо рассчитать внутреннюю ставку дохода инвестиции, используя метод дисконтирования денежных потоков. Владея такими экономическими методами, специалистам рынка недвижимости можно вести более обоснованный диалог с собственниками, предлагая им конкретные условия продажи/покупки объектов.

Специалист по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Надежда Новосёлова:

— Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга в полной мере ощутил на себе влияние экономического кризиса. Большинство компаний, пересмотрев свои планы, пока отказались от расширения бизнеса. С января произошло снижение ценовых показателей как в сфере продажи, так и аренды торговых и офисных площадей. Продавцы вынуждены идти на уступки, чтобы привлечь покупателей. Арендодатели тоже готовы сдавать помещения по более низким ценам. Впрочем, возвращение спроса, хоть и очень медленно, но всё-таки начинает набирать обороты.

Гурам Чантурия, специалист по коммерческой недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— На рынке торговой и офисной недвижимости Екатеринбурга деловая активность не замирает. Бизнесмены вернулись из отпусков и с головой погрузилась в работу. Потенциальные арендаторы активно изучают предложения, выбирают самые выгодные и заключают договоры.

В связи с тем, что арендные ставки снизились, у арендаторов появилась возможность увеличить занимаемые площади, либо переехать в более престижный бизнес-центр.

Опытные арендодатели, вникая в фактическое положение дел своих арендаторов, при необходимости охотно идут им навстречу, снижают ставки, тем самым сохраняя в своем активе надежных и проверенных временем партнеров.

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина:

— Сейчас приобретение объекта недвижимости в сегменте бизнес-класса на рынке загородной недвижимости стало увлекательным процессом. Во-первых, сложившаяся экономическая ситуация добавила множество новых объектов — собственники решили превратить свои «пассивы» в «активный кэш». Во-вторых, на нестабильном рынке иногда целесообразнее зафиксировать убытки и продать объект, нежели не сделать этого никогда, либо в перспективе ближайших 10 лет.

В целом, для успешно состоявшейся крупной сделки важна не только финансовая, но и эмоциональная составляющая, которая позволит сторонам получать удовольствие как от процесса, так и от результата.

Газета о недвижимости «Есть вариант!", №42, 12-18 октября 2015

  Ctrl → ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей