Наша команда профессионалов

Новоселова Надежда Александровна Герасимович Александр Андреевич Селиверстова Оксана Маратовна

Селиверстова Оксана Маратовна
Ведущий специалист по недвижимости

9 ноября 2018 г.

Как «долёвка» уходит с рынка. Итоги X Уральского форума по недвижимости

Схема долевого участия — привлечения средств покупателей на всех этапах строительства объекта — в ближайшие годы исчезнет. Произойдёт это не сразу, а постепенно. Определены две основные даты нововведений, на которые должны ориентироваться строительные компании — 1 июля 2018 года и 1 июля 2019 года. Задача изменений в законе — снизить риски приобретения объектов, то есть срывов сроков строительства, банкротства застройщика, нецелевого расходования средств дольщиков и т. п. Для этого законодатель ввёл новые требования к компаниям.

Преобразование «долёвки» стало одной из тем недавнего Х Форума по недвижимости, организованного Уральской палатой недвижимости. Схема реализации построенного жилья имеет большое значение для риэлторского бизнеса, оказывающего услуги по сопровождению покупки жилья своим клиентам и заинтересованного как в прозрачности, понятности сделки, так и в её безопасности. Поэтому важно понимать, какие новшества вводятся и как они повлияют на ситуацию на рынке недвижимости.

Выступление на форуме заместителя директора по правовым вопросам компании «Синара-Девелопмент» Сергея Казанцева, прояснило последовательность и суть нововведений. Их несколько, о некоторых было известно заранее, и застройщики готовились к ним. Другие стали неожиданностью.
Опыт и собственные средства

Компания должна иметь опыт работы не менее трёх лет, площадь построенных и введённых в эксплуатацию ею домов должна составлять не менее 10 тысяч кв. метров. Также организация должна располагать собственными средствами в размере не менее 10 % от стоимости реализации проекта. При этом следует отметить, что стоимость строительства теперь стала открытой информацией, публикующейся на соответствующем интернет-ресурсе. По мнению эксперта, требования эти значительно изменят структуру рынка строительства — они уберут с рынка точечных застройщиков и усложнят приход новых компаний.
Лимит расходов

Далее, административные затраты застройщика, которые не связаны с собственно строительством, теперь не должны превышать 10 % от стоимости строительства. К таким расходам можно отнести рекламу, оплату труда, комиссионное вознаграждение риэлторам за привлечение клиентов и пр. Застройщики полагают, что ограничение расходов тоже не пройдёт бесследно и повлияет на эффективность работы компании в целом.
Одно разрешение

Следующий ключевой момент связан с требованием «один застройщик — одно разрешение на строительство». О нём было известно с самого начала, велись споры, в том числе и на законодательном уровне, и в результате было решено исключить из общего правила строительство объектов комплексной застройки (комплексного освоения территории), в таких случаях застройщику всё-таки можно получать несколько разрешений.
Специальный счёт и отсутствие кредитов

Также законодатель ввёл ограничения на расходование средств покупателей. Как уточнил Сергей Казанцев, введение ряда позиций, запрещающих расходование средств покупателей, логично, ведь все изменения в закон о «долёвке» направлены на то, чтобы повысить прозрачность финансовых операций и ответственность застройщиков. Введено требование проводить все расчёты между застройщиком, подрядчиком, субподрядчиком в одном уполномоченном банке, с использованием специального счета. Если ранее застройщик в структуре участников строительства мог быть и подрядчиком, и субподрядчиком, то теперь формально эти лица должны быть обособлены. По крайней мере так вытекает из буквального толкования закона.

Также у застройщика не должно быть целевых займов от материнской компании, обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевых, которые направлены на реализацию проекта.

Взносы на защиту дольщиков

Компании, занимающиеся долевым строительством, обязали делать взносы в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Сегодня эти отчисления составляют 1,2 % от стоимости каждого договора, а с нового года могут быть увеличены до 6 %. Взносы платят застройщики проектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. По мнению строителей, повышение взносов снизит рентабельность их деятельности.
Только безналичный расчёт



Расчёты по продаже объектов будут осуществлять только в безналичной форме — и это сузит возможности компании по маркетинговому продвижению.

За нарушение застройщиком законодательства об участии в долевом строительстве предусмотрены санкции в виде блокирования финансовых операций и регистрации договоров Росреестре.

Единый ресурс жилищного строительства

Ранее раскрывать информацию застройщик был обязан на своём сайте, теперь приоритетом является информация, размещённая в единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь публикуется подробная информация о составе проекта, его стоимости, проектных решениях, о застройщике. Информация на сайте компании приравнена к рекламной, а в едином ресурсе — к достоверной, на которую нужно ориентироваться при выборе и покупке строящейся недвижимости. Считается, что на сайте застройщика может быть устаревшая информация и её следует перепроверить. Не сделав этого, покупатель не будет считаться добросовестным приобретателем, со всеми вытекающими отсюда последствиями при возникновении проблем, связанных со сделкой.

— Законодательство о долевом участии претерпевает изменения, позиция президента РФ — вообще отказаться от такой формы, — отметил Сергей Казанцев. — Сейчас начался переходный период. С 1 июля 2018 года до 1 июля 2019 года произойдёт всё то, что было сказано выше. Требование по специальным счетам и прочему касается проектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля. Частично требования по спец счетам и ограничению операций используются уже и для действующих проектов, разрешение по которым получено до 1 июля 2018 года. И с 1 июля 2019 года все операции должны производиться по эскроу-счетам. Уже сегодня можно работать по эскроу-счетам, при этом прописанные в законе требования и ограничения на эти операции не распространяются. Будущим летом все участники рынка переходят на эскроу, но сохраняются ли требования, непонятно.

Надо понимать, что контроль над проектом по эскроу-счетам будет возлагаться на банки. Они станут более серьёзными игроками на этом рынке и будут использовать весь контрольный механизм. Возможно, законодатель и не распространит ограничения на операции, которые будут производиться по эскроу-счетам, а банки всё равно это будут требовать от застройщиков, чтобы обеспечить сохранность вложенных в проекты денег.

В целом застройщиков подводят к тому, чтобы они сначала построили дом, а потом получили деньги покупателей квартир. Размещённые на эскроу-счёте средства застройщик получит только после того, как сдаст объект в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности первого покупателя. До этого застройщик оперирует только деньгами банка, которые он получает в рамках проектного финансирования, и собственными средствами. И не может получить иной источник строительства. По факту это уже не долевое участие в строительстве.

Цены вырастут не сразу

В связи с введением нового порядка строительства жилья много говорится о грядущем повышении цен, которого не избежать. Но в то же время, по словам Сергея Казанцева, резкому увеличению стоимости будут препятствовать как минимум два фактора. Проекты с разрешениями на строительство, полученными до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по сегодняшним ценам. Новые объекты будут вынуждены конкурировать с ними и удерживать ценовую планку. В этот период рынок будет балансировать на грани роста цен и сокращения издержек.

Итоговые цены в любом случае определит спрос.

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

  Ctrl → ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей